Leestijd - 10-15 minuten
Een van de onderwerpen dat heel hoog op de politieke agenda staat van zowel rijk, provincie als gemeente, is de woningnood, die zich scherper dan ooit laat voelen. Het probleem is helder: er komen te weinig woningen beschikbaar, zowel in de koop als huursector, ten opzichte van de vraag. Met als gevolgen onder meer torenhoge koopprijzen en veel te weinig aanbod van betaalbare huur- en koopwoningen om aan de vraag te voldoen. Waardoor het voor bepaalde doelgroepen als starters, alleenstaanden, jongeren en senioren welhaast onmogelijk wordt om op een adequate manier in hun woonbehoefte te voorzien. Het probleem benoemen is in dit dossier niet moeilijk, de oplossing daarvoor is dat helaas wel. Dat komt vooral omdat er een groot aantal op het oog totaal verschillende factoren invloed hebben op de huidige woningmarkt. Daardoor moet er op diverse terreinen iets worden opgelost, willen maatregelen daadwerkelijk effect gaan sorteren. Ik zal proberen de belangrijkste factoren op een rij te zetten, zonder de illusie te hebben daarmee compleet te zijn.
Aantal sociale huurwoningen is te gering.
Er is een schreeuwend tekort aan sociale huurwoningen, die nodig zijn voor diverse doelgroepen. Met name voor jongeren, alleenstaanden en vergunninghouders. Vooral de woningcorporaties zouden hierin moeten voorzien, maar dat gebeurt in onvoldoende mate. Er wordt dan vaak gewezen op de (té?) hoge grondprijzen, die de gemeente vraagt. Maar dat klopt niet. In 2013 kostte een vierkante meter grond voor sociale bouw in Veldhoven al meer dan nu, 8 jaar later, het geval is. De prijzen daarvoor zijn enkele jaren geleden namelijk verlaagd en daarna constant gehouden, terwijl andere grondprijzen fors zijn gestegen in dezelfde periode. Nee, corporaties hebben andere problemen: door de verhuurdersheffing en het opgelegde uitgangspunt dat ze commercieel interessante projecten niet meer mogen realiseren, hebben de corporaties te weinig financiële ruimte om op grote schaal sociale woningen te laten bouwen. Komt nog bij dat ze ook grote investeringen in hun bestaand bezit moeten doen op het gebied van verduurzaming. En dan hebben we in Veldhoven nog het geluk, dat we met ‘thuis en Woonbedrijf twee corporaties hebben, die er financieel goed voorstaan. Zodat er nog wel iets mogelijk blijft. Maar ondertussen lopen vraag en aanbod met elkaar steeds verder uit de pas en worden de wachttijden langer en langer.
De stichtingskosten van nieuwbouw zijn enorm gestegen.
Het bouwen van woningen is enorm duur geworden door allerlei marktontwikkelingen. Vraag- en aanbod bepalen de prijs van woningen, door tekort aan allerlei (bouw-)materialen zijn die veel duurder geworden, de duurzaamheidseisen zijn fors toegenomen en gebrek aan personeel speelt parten. Het laatste zorgt er dan ook weer voor dat er beperkte capaciteit beschikbaar is wat de prijzen van bouwactiviteiten weer verder opstuwt: ze kunnen op dit moment vragen wat ze willen, is een veel gehoorde opmerking!
De huizenprijs ontwikkelt zich autonoom.
De prijzen van woningen nemen absurd toe de laatste jaren, daarvan is iedereen wel doordrongen. Maar toch gebeurt het gewoon. Dit wordt mede veroorzaakt door 2 factoren: mensen kunnen een hypotheek krijgen op basis van 2 salarissen en de rente is zó laag, dat je voor relatief weinig maandelijkse lasten heel veel kunt lenen. Deze toegenomen leencapaciteit van veel mensen stuwt in een tijd van schaars aanbod de prijzen op. Wat natuurlijk een groot probleem vormt voor de groeiende groep alleenstaanden, die niet kunnen lenen op 2 salarissen, maar die wel een woning zoeken. Zij zijn dan vaak aangewezen op huren. Maar in de commerciële verhuur zijn de prijzen enorm meegestegen, wat het tekort in de sociale sector weer verder vergroot.
Ontwikkelaars willen wel bouwen, maar wel winstgevend.
Ontwikkelaars willen in deze oververhitte markt natuurlijk zoveel mogelijk hun slag slaan. Dat houdt in dat ze zoveel mogelijk woningen en appartementen in het duurdere segment willen realiseren. Daar valt immers het meeste aan te verdienen, dat moge duidelijk zijn. Een bouwproject met 25 % sociale woningbouw en 10 % sociale koopwoningen is voor hen niet echt lucratief op dit moment. Zij zullen dus vooral geld willen steken in projecten waarin ze zo min mogelijk van dit type woningbouw hoeven te realiseren. Terwijl daar de grote vraag naar is.
Snel bouwen is wenselijk, maar vaak onmogelijk.
En als er dan al projecten zijn die gebouwd kunnen worden, dan spelen onze procedures ons heel dikwijls parten. Zeker bij inbreidingslocaties. Er zijn altijd wel mensen of partijen die het met een bouwplan om een bepaalde reden oneens zijn en na een normale inspraakprocedure over de plannen het juridische pad inslaan via de rechter en/of de Raad van State. Wat hun goed recht is, maar wat wel weer tot grote vertraging leidt van plannen en soms zelfs tot uitstel of afstel daarvan. Maar ‘snel bouwen’ heeft mede hierdoor dus wel een relatieve snelheid. Een wat groter project voor elkaar krijgen van beginfase tot en met de oplevering daarvan: reken maar tenminste op een doorlooptijd van minstens 3 tot 5 jaar.
Dit plaatje is zeker niet volledig maar het is bedoeld om een indicatie te geven van de problemen die zich voordoen op de woningmarkt op dit moment. En hopelijk is de lezer een ding opgevallen: het zijn allemaal ter zake doende factoren waarop de gemeente geen enkele invloed heeft. Wij gaan niet over:
- De verhuurdersheffing
- Het aantal te huisvesten vergunninghouders
- Prijzen van woningen en bouwmaterialen
- Het beschikbaar zijn van personeel voor bouwbedrijven
- De hoogte van de huren
- De gang naar de rechter door bezwaarmakers
Het enige wat we zelf kunnen doen is:
- Reële grondprijzen hanteren in overeenstemming met de markt
- Locaties benoemen waar woningbouw kan plaatsvinden en dat met bestemmingsplannen mogelijk maken
- Plannen op dit terrein zo goed mogelijk faciliteren en begeleiden
Dat is wat we al jaren doen, zeker met de woningbouwversnelling, die we enkele jaren geleden hebben ingezet. Maar de bouwpraktijk is en blijft weerbarstig en een ingewikkelde puzzel.
Hans van de Looij
Wethouder
